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Unternehmensgeschichte

Unternehmensgeschichte

Die Dürener Bauverein Aktiengesellschaft besteht seit dem Jahre 1902. Seitdem hat sie als bedeutende Wohnungsgesellschaft in Anpassung an die jeweiligen gesellschaftlichen und zeitpolitischen Veränderungen eine effiziente Wohnungswirtschaft zum Wohle und Nutzen der Stadt Düren und ihrer Einwohner betrieben.

Situation im Jahre 1902

Die erdrückende Wohnungsnot und unmenschliche Wohnverhältnisse, insbesondere der Industriearbeiterschaft, waren Anlass für den umfangreichen Siedlungsbau in Düren im ersten Drittel des 20. Jahrhunderts. Die stark expandierenden Dürener Industrieunternehmen wurden zum Anziehungspunkt Arbeitssuchender aus dem Umland.

Die Einwohnerzahl Dürens verdoppelte sich zwischen 1880 und 1906:

Jahr Einwohner
1880 15.151
1906 30.282

Das zur Verfügung stehende Angebot an Wohnraum reichte allerdings angesichts der ständig steigenden Nachfrage nicht aus.

Der Anfang

Um diesem Missstand abzuhelfen, hatten sich am 13. März 1902 etwa 50 Personen im Dürener Rathaus zusammengefunden, um eine Aktiengesellschaft zur Errichtung von Arbeiterwohnungen zu gründen. Da nicht alle Aktienzeichner erschienen waren, beschloss man, eine weitere Versammlung einzuberufen, die dann am 9. April stattfand. Vorbehaltlich der Bestätigung dieser zweiten Versammlung, wurde bereits ein Vorstand einberufen, dem folgende Mitglieder angehörten:

Victor Schoeller – Vorsitzender
Theodor Peruche – Stellvertreter
Dr. Karl Jarres – Juristischer Beirat
Alphons de Ball – Technischer Beirat
Franz Faensen – Technischer Beirat
Heinrich Schall

Als Aufsichtsrat wurden bestellt: Bürgermeister August Klotz, Kaplan Keimes, Pastor Laue, Arnold Schoeller, Heinrich Schoeller, Cäsar Schüll, Gustav Schüll, Gustav Stein, … Blumenthal. Zweck der Aktiengesellschaft war, wie aus dem Gesellschaftsvertrag hervorgeht, weniger bemittelten Einwohnern Dürens billige gesunde, gut eingerichtete, das Familienleben fördernde Wohnungen zu beschaffen.

Dieser Gesellschaftsvertrag ist unterzeichnet von Bürgermeister August Klotz, Victor Schoeller, Dr. Jarres, Dr. Coenen, H. Roemer und von dem Dürener Notar Daniels.

Bereits Ende April kaufte die AG von der Stadt Düren Grundstücke am Girbelsratherweg und an der Paradiesstraße , deren Bebauung mit Zwei- und Mehrfamilienhäusern kurzfristig umgesetzt wurde. In den zwölf Jahren bis zum Ausbruch des 1. Weltkrieges wurden insgesamt 46 Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser mit 107 Wohnungen am Girbelsratherweg, in der Paradies-, Yorck-, Kolping- und Liebigstraße sowie am Bongard gebaut.

Zur Durchführung von Neubauprogrammen nach dem Ende des 1. Weltkrieges wurde im Jahre 1920 das Stammkapital von 101.000,- auf 500.000,- Mark erhöht. 399 Aktien zum Nennwert von jeweils 1.000,- Mark wurden von Dürener Industriellen und der Stadt Düren gezeichnet.

Die Bauweise war geprägt von dem Leitgedanken des Serienbaus, d.h. möglichst viele Wohnbauten desselben Typs wurden begonnen, um Planung, Betreuung und Bauausführung rationeller gestalten zu können.In der Zwischenkriegszeit wurden durch den Bauverein 76 Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser mit 160 Wohnungen in der Eberhard-Hoesch-, List-, Alte Jülicher-, Schoeller- und Scharnhorststraße sowie in Rölsdorf an der Pfennigsweide und In der Kaul gebaut.

Die Neubauten in der Schoellerstraße und in der Scharnhorststraße des Dürener Bauvereins gehörten zur Siedlung Grüngürtel, einem städtebaulich wegweisenden Siedlungsprojekt des damaligen Stadtbaurates Heinrich Dauer. Leitmotiv für sein Konzept waren die Ideen der Gartenstadtbewegung mit ausreichend großen Durchlüftungsachsen in Form von Freiflächen für die Allgemeinheit und angemessenen Gartenarealen für den Familienhausbau, um gesunde Wohnverhältnisse sicherzustellen.

Trotz der Wohnbauaktivitäten des Dürener Bauvereins und der 1913 gegründeten Siedlungsgenossenschaft für Stadt und Kreis Düren war die Situation auf dem Wohnungsmarkt auch Mitte der 20er Jahre noch desolat. Hanns Peters schreibt 1927 in seinem Bericht zum 25jährigen Bestehen des Dürener Bauvereins: 1604 Familien sind noch Ende des Jahres 1927 als Wohnungssuchende beim hiesigen Wohnungsamt gemeldet, darunter befinden sich 338 dringende Fälle, von denen 152 in einem polizeilichen Obdach untergebracht werden mußten. … Nach der zeitlichen Lage des Kapitalmarktes ist aber eine ausreichende Neubautätigkeit ohne wesentliche öffentliche finanzielle Hilfe nicht möglich. Selbst wenn die Mieten für Neubauwohnungen so festgesetzt würden, daß eine genügende Verzinsung und Tilgung der Baukapitalien einschl. Rücklage für Steuern, Lasten und Unterhaltung erfolgte, wenn weiter die Mietpreise der Altwohnungen denen der Neubauwohnungen angeglichen würden, selbst bei diesen zur Zeit unmöglichen Voraussetzungen erscheint eine ausreichende Bautätigkeit ohne öffentliche finanzielle Unterstützung ausgeschlossen.

Mit anderen Worten war der freie Markt nicht in der Lage, entsprechende Wohnungen zu erstellen. Die öffentlichen Bauträger und die gemeinnützigen Vereine sahen es somit als kommunale Pflichtaufgabe an, der Wohnungsnot abzuhelfen.

Die Wohnungsbaustatistik des Dürener Bauvereins bis zur Zerstörung der Dürener Innenstadt am 16. November 1944 sieht wie folgt aus:

Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Wohnungen
Bis 1944 erbaut: 46 51 25 267
Bis 1944 verkauft: 16 38 0 92
Bestand 1944: 30 13 25 175
Zerstört 1944: 7 13 10 77
Bestand 1945: 23 0 15 98

Bei dem massiven Luftangriff am 16. November 1944 zerstörten Bomber der englischen Royal Air Force die Innenstadt Dürens nahezu vollständig. Die amtlich festgestellte Zahl der Opfer betrug 3.126. Von den 6.431 Wohn- und Geschäftshäusern wurden 4.253 (66,1 %) vollständig zerstört, 1.537 (23,9 %) teilweise zerstört und 628 (9,8 %) waren beschädigt, aber noch benutzbar. Nur 13 Häuser (0,2 %) hatten keinen nennenswerten Schaden zu verzeichnen. Ebenso zerstört waren die Versorgungseinrichtungen, Kanalisation, Strom-, Wasser- und Gasleitungen. Düren wurde am 19. November 1944 auf Anordnung des Reichsverteidigungskommissars geräumt, ehe im März 1945 die ersten Dürener in ihre Heimatstadt zurückkehrten.

Veränderungen des Stadtbildes

Das Stadtbild der ersten Nachkriegsjahre war geprägt von gewaltigen Schutthügeln. Alle nur halbwegs bewohnbaren Räume, Keller, Lauben und Schuppen dienten als Unterkunft für die Rückkehrer. Im Oktober 1946 hatte Düren bereits wieder 27.603 Einwohner. Am 15. Februar 1946 war die Stadt für jeden Zuzug gesperrt worden, da kein Wohnraum mehr zur Verfügung stand. Jeder Einwohner hatte durchschnittlich 5 qm Wohnraum zur Verfügung. Vom Baubestand des Dürener Bauvereins wurden 30 Häuser mit 77 Wohnungen total zerstört, die erhalten gebliebenen wiesen zum Teil große Schäden auf. Die Zerstörung gab zwangsläufig die Grundlage für eine neue, umfangreiche städtebauliche Ordnung. Der Schwerpunkt des Wiederaufbaus lag ohne Zweifel beim Wohnungsbau. Die frühere etwas einförmig wirkende Bebauung erhielt durch die architektonischen Schwerpunkte von Gemeinschaftsbauten einen neuen städtischen Charakter.

Im Jahre 1949 begann der Dürener Bauverein seine umfangreichen Neubauaktivitäten. Innerhalb von drei Jahren wurden in der Eberhard-Hoesch- , List-, Schoeller-, Hans-Böckler- und Girbelsratherstraße sowie in der Pletzer- und Jesuitengasse, am Altenteich und am Bongard insgesamt 59 Häuser mit 348 Wohnungen erstellt. Den gesetzlichen Bestimmungen zufolge waren diese Wohnungen zur Unterbringung von Flüchtlingen, Schwerkriegsbeschädigten, Ausgebombten, politisch Verfolgten und sonstigen Lastenausgleichsberechtigten bestimmt. Die Finanzierung wurde sichergestellt durch Landesmittel, verlorene Baukostenzuschüsse der Dürener Industrie, durch Mieterdarlehen sowie durch städtische Gelder.

Im Jahre 1974 gehörten 131 Häuser, 970 Wohnungen und 176 Garagen im gesamten Stadtgebiet Dürens zur Verwaltung des Dürener Bauvereins. Ende der 70er Jahre wurden die Wohngebäude Schillingsstraße 195 mit acht Mietwohnungen und Kölner Landstraße 41 und 43 mit 18 Mietwohnungen fertiggestellt.

1980 fassten Vorstand und Aufsichtsrat den Beschluss, die Anfang der 50er Jahre im Zuge des Wiederaufbaus erstellten Gebäude zu renovieren und einem Standard anzupassen, der den modernen Wohnbedürfnissen entsprach. In Betracht kamen hierfür zunächst die Häuser in der Schoellerstraße. Elektro- und Sanitärinstallationen wurden erneuert, Heizungen und moderne Bäder eingebaut sowie Fenster mit Iso- und Schallschutzglas eingesetzt. Die Häuserfronten bekamen einen neuen Anstrich und auch die Außenanlagen wurden überholt. Trotz der erheblichen Investitionen des Bauträgers blieben die Mieten günstig. In der Zeit des Umbaus wurden die Mieter in andere Wohnungen des Dürener Bauvereins vorübergehend einquartiert, um einen störungsfreien Arbeitsablauf zu gewährleisten.

Auch die Bewohner der Rölsdorfer Wohnsiedlung Pfennigsweide konnten von der Modernisierung ihrer Wohnungen profitieren, die Mitte der 1980er Jahre abgeschlossen wurde. Das Objekt umfasste früher 75 Wohnungen; durch Grundrissveränderungen entstanden hieraus nach Fertigstellung 69 neue Wohnungen. Die Finanzierung der Modernisierungsprojekte wurde durch die Gewährung öffentlicher Mittel und durch Eigenkapital sichergestellt. Die seit 1986 geplante Modernisierung der Objekte Altenteich 5-15, Kämergasse 18, 20, Steinweg 7, 9 und Bongard 2-14 wurde nach Bewilligung der entsprechenden Landeszuschüsse im Mai 1989 in Angriff genommen. Die Wohnungen des ersten Bauabschnitts konnten bereits im November/Dezember 1989 wieder bezogen werden. Eine besondere Aufwertung erhielten die Wohnungen Bongard 2-8 durch den Anbau von Wintergärten, die sich auch optisch harmonisch in das Gesamtbild der Anlage einfügten.

Neben der Gebäudemodernisierung erfolgte auch eine Wohnumfeldverbesserung im Bereich der Wohnanlage, die ebenfalls mit Mitteln des Landes aus dem Programm “Stadterneuerung” gefördert wurde. Hierbei konnten die anliegenden Straßen zurückgebaut und die Außenanlagen umgestaltet werden.

Umgestaltung der Unternehmensstruktur

Eine einschneidende Änderung der Unternehmensstruktur brachte die Steuerreform des Jahres 1990 mit der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes mit sich. Der Dürener Bauverein, der keine eigenen Mitarbeiter beschäftigte, hatte seine Geschäfte bisher durch die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft für Stadt und Kreis Düren eG besorgen lassen. Diese Form der Zusammenarbeit endete mit dem Geschäftsjahr 1990, da die Genossenschaft sich aus steuerlichen Gründen für die Unternehmensform der “Vermietungsgenossenschaft” entschied. Aufgrund eines Gutachtens des Verbandes rheinischer Wohnungsunternehmen wurden mit der Wohnungsbaugenossenschaft und mit der Stadt Düren die organisatorischen Voraussetzungen für die Umgestaltung der Unternehmensstruktur zum 1.1.1991 geschaffen. Die getroffenen Vereinbarungen sahen vor, dass nunmehr der Dürener Bauverein, in Umkehrfolge, die Geschäfte der Genossenschaft besorgte und die Verwaltung des städtischen Wohnhausbesitzes treuhänderisch durchführte. Das Personal der Genossenschaft wurde übernommen und die Geschäftsräume im Haus Grüngürtel 31 angemietet.

Durch den Eintritt in die Steuerpflicht zum 1.1.1991 hatte der Dürener Bauverein erstmals eine steuerliche Eröffnungsbilanz zu erstellen. Neben den Renovierungsmaßnahmen wurden aber weiterhin Neubauprojekte verfolgt. So war 1991 Baubeginn für 40 Wohnungen in der Dechant-Bohnekampstraße 76-82. Zwei Jahre später wurde in der gleichen Straße mit den Hausnummern 84-88 ein zweiter Bauabschnitt mit 20 Wohnungen begonnen.

In den Jahren 1993/1994 konnte in der Laute-Dei-Straße 2 ein Niedrigenergie- und Mehrgenerationenhaus mit 20 Wohneinheiten fertiggestellt werden. Im Januar 1994 erwarb die Gesellschaft in der Laute-Dei-Straße ein ca. 3.500 qm großes Grundstück, auf dem 45 Wohnungen errichtet wurden (Baubeginn April 1995, Fertigstellung 1996). Die Gesamtkosten betrugen 9,5 Mio. DM, wobei über 4 Mio. DM an öffentlichen Mitteln eingesetzt werden konnten.

Im August 1997 wurde der Neubau von 22 Wohnungen in Rölsdorf, Zum Volkspark 6, 8 und 10, in Angriff genommen und 1998 abgeschlossen.
Um das Nachfrageinteresse potentieller Mieter weiter aufrecht zu erhalten, setzte der Bauverein in den 90er Jahren seine Investitionen verstärkt dazu ein, den qualitativen Standard der Wohnungen und des Wohnumfeldes zu verbessern. Die in den 50er Jahren errichteten Gebäude wiesen aufgrund ihres Alters sowie der Konstruktionsweisen Defizite in verschiedenen Bereichen auf, die umfangreiche Um- und Ausbauarbeiten in Verbindung mit energiesparenden Maßnahmen erforderten. Zur Finanzierung wurden auch spezielle Fördermittel des Landes NW in Anspruch genommen. So wurde der 1951 gebaute Wohnkomplex Am Pletzerturm 12-26 (acht Häuser mit 48 Wohnungen) 1997/1998 komplett saniert.

Folgende weitere Projekte wurden mit dieser Zielsetzung in den nächsten Jahren modernisiert:

Girbelsrather Straße 115, 117 (12 Wohnungen) Modernisierung 1999/2000
Graf-Schellart-Weg 2, 2a (8 Wohnungen) Modernisierung 1999/2000
Schillingsstraße 197, 199 (10 Wohnungen) Modernisierung 2000
Werderstraße 1-3  (10 Wohnungen) Modernisierung 2001
Goebenstraße 50-54  (7 Wohnungen) Modernisierung 2003
Bongard 7-15  (30 Wohnungen) Modernisierung 2004
Werderstraße 2-4 (8 Wohnungen) Modernisierung 2005

Zum 1. Januar 1997 wurden von der Stadt Düren 287 Mietwohnungen, drei gewerbliche Einheiten sowie 27 Garagen erworben.

Über 100 Jahre lang ist der Dürener Bauverein seinen satzungsgemäßen Aufgaben, eine nach Qualität und Quantität befriedigende und preiswerte Wohnungsversorgung von breiten Schichten der Bevölkerung sicherzustellen, nachgekommen. Die Gesellschaft hat in dieser Zeit ein solides Fundament geschaffen, um diese Vorgabe auch zukünftig umzusetzen und möglichen Änderungen der bau- und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu begegnen.

So soll es auch weiterhin gelten:

Dürener Bauverein AG

– die richtige Adresse für gutes und sicheres Wohnen in Düren.

 

Literatur- und Quellennachweis:

  • August KLOTZ / Heinrich DAUER: Denkschrift zur Durchführung der Verbesserung des Kleinwohnungswesens in der Stadt Düren, Februar 1911.
  • Hanns PETERS, Wohnungsbauten des Dürener Bauvereins für Arbeiterwohnungen, Düsseldorf o.D. [1927].
  • Baltar M. SCHMITZ, 75 Jahre Gemeinnütziger Dürener Bauverein AG, o.O., o.D. [Düren 1977].
  • Margarete LERSCH, Das Wirken des Stadtbaumeisters Heinrich Dauer in Düren in der Zeit von 1900 bis 1932, in: Dürener Geschichtsblätter, Nr. 79, Düren 1990, S. 17 ff.
  • Octavia ZANGER, Die Siedlung Grüngürtel, in: Denkmalpflege im Rheinland, 4. Vierteljahr 1995, S. 158 ff.
  • Hans J. DOMSTA, Düren 1940-1947, Krieg, Zerstörung, Neubeginn, Düren 1994.
  • Richard BOLLIG / Robert PÜTZ, Die Stadt Düren in ihrer Not nach dem Weltkrieg 1939-45, Düren 1947.
  • Walter KENNEWEG, Düren – Ordnung eines Raumes aus der Zerstörung, in: Rheinischer Verein für Denkmalpflege und Heimatschutz, Die kleine Stadt, Neuß 1959, S. 174 ff.
  • Unterlagen der Geschäftsstelle des Dürener Bauvereins.

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